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365房博士
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最近想卖一套二手房,怎么估值?

1.对比附近在卖房屋的价格 所谓附近的房屋,在空间范围在500米之内而不超过1公里最佳。这样两栋房屋所处的小环境,地理位置,比如离学校,超市,公交车站等的远近都比较相似。两者比较的时候,首先是房间面积,数量和所占土地面积的差异最好在10%-15%之间,超出这个范围就会做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限,朝向,土地宽窄,是否临路,室内装修材料,屋顶,锅炉年限等,然后对价格逐一做出修正。 2.对比已售出房屋的价格 想要估价的话,不只是可以看正在售的房子的价格,还可以了解最近3个月内已经售出房屋的价格,再结合以下的市场情况定价,这样其实更有参考意义和价值。一般来讲: 1)买方市场——市场冷淡,供大于求的情况下,要价一般要低于参考房屋价格的5%左右; 2)卖方市场——市场活跃,供不应求的情况下,要价应高于参考房屋价格的10%左右; 3)在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。 3.成本加成法 一些地方很可能最近几年内都没有成交纪录,那么可以计算自己买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。 4.主观定价法 如果房子是独一无二,有自己的特色,那么卖家相对具有定价权,会根据自己的意愿来定价。但是这样的定价方法也有一些缺点,如果定价太高,也没有买家喜欢的话,房子就很可能受到大家的冷落。 5.综合法 可以将以上4种方法综合起来,并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试,在测试后再进行修正,最后得到一个精准的定价

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